임차보증금 반환과 임차권등기명령 신청방법
계약 기간이 만료되어 이사를 가려고 하는데 집주인인 임대인으로부터 보증금은 새로운 세입자가 들어오면 그때 준다는 통보를 받았습니다.
요즘 전세사기 피해도 많은 가운데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 우선 가야 할지, 아니면 무작정 기다려야 할지, 막막하고 고민이 많아집니다. 대부분의 세입자들은 이러한 경험을 해 보셨을 것입니다. 이 상황에서 어떻게 대처해야 할지, 어디서 도움을 받을 수 있는지 현명한 방법을 함께 살펴보도록 하겠습니다.
가장 먼저 밟아야 할 절차는 임대차계약이 만료되기 3개월 전 집주인인 임대인에게 갱신거절 의사를 통보하여 묵시적 갱신에 따라 계약이 자동 갱신되는 것을 방지하도록 합니다. 집주인이 연락을 받지 않고 보증금 반환을 거부하고 있는 상황이라면, 미리 가압류를 통해 임대인이 현상 변경을 할 수 없도록 조치를 취하는 것이 좋습니다. 만약 이사를 가야만 하는 상황이라면, 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 임차권등기명령 절차를 진행하여 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사하는 것이 바람직하겠습니다.
임대차보증금 반환
관련 법규를 충분히 이해하는 것이 중요합니다. 임대차가 종료되더라도 보증금이 임차인에게 반환될 때까지 임대차관계가 계속되는 것으로 간주되므로, 보증금이 반환될 때까지 임대인과 임차인은 지속적으로 임대차 계약상의 권리의무를 가지게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도(주택임대차보호법 제3조의 3) 절차를 진행하여 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 가장 안전한 방법은 보증금이 반환될 때까지는 이사를 하지 않는 것이 바람직합니다. 임대차가 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다.
주택임대차보호법 (주택임대차보호법 제3조의2)
그러나, 이사를 가야하는 경우에는 임차권등기명령제도( 주택임대차보호법 제3조의 3)을 먼저 진행하여 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 해 놓으면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하도록 합니다. 임차권 등기명령제도란, 보증금을 반환받지 못한 채 임차인이 자유롭게 이사를 할 수 있는 제도인데 기존에는 임대인이 임차권등기 송달을 회피하거나 주소불명이 되는 경우 진행이 불가능하였으나, 2023년 3월 개정 이후, 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기가 가능하게 되어 임차인 거주이전 자유가 늘어나 보증금반환채권이 강화되었습니다. 단, 이 규정은 정비기간이 필요하기 때문에 공표한 후 6개월 경과한 후 시행됩니다. 따라서 임차인은 임차권등기를 마치고 임차주택을 인도한 후 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 또한, 차임지급의무를 면하고, 임대인이 보증금반환채권을 지체한 것에 대한 지연손해금채권을 가지게 됩니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 이에 따른 임차권등기와 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3) 신청방법
임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능하오니, 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 됩니다. 임차권등기명령 신청서에 수입인지를 붙이고, 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁 수수료, 등록세 그리고 교육세를 납부하도록 합니다. 첨부서류는 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 주민등록초본입니다. 신청 취지에는 별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다라는 내용을 적고, 별지목록 부동산표시에는 건물의 표시만 작성하도록 합니다. 주택임차권은 건물에만 임차하는 것이니 대지나 대지권을 따로 적지 않습니다. 주택임차권등기명령신청은 법원(온라인 가능)에 접수한 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 확인할 수 있습니다. 이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 경우, 임대보증금 반환의 소송을 신청하여 판결을 받아 부동산 강제경매를 신청할 수도 있습니다. 등기 이후 실제 변제 시까지 법정이자를 청구할 수도 있으니, 필요에 따라 적극적으로 활용해 보시기 바랍니다.등기를 온라인으로 진행하기 위해서는 전자소송 아이디가 필요하오니, 전자소송용 공인인증서 발급을 먼저 준비하시기 바랍니다.
보증금을 반환받을 때까지 임차인은 계속 거주할 수 있다는 점과 기존 전세자금 대출 상환 전에는 새로운 전세자금 대출은 어려울 수 있다는 점을 참고하시고 관련 법규에 대한 충분한 이해를 가지고 가까운 법원의 민원실에 임차권등기명령제도에 대한 자세한 문의 및 조언을 받으시기 바랍니다.